大手不動産管理会社と地域密着不動産
[大手の不動産会社に任せたからすぐに入居者が決まるだろう。何かあっても大手は安心だ]
お部屋を賃貸に出されるときにまず考えるのが「どこに管理をお願いしようか？」
色々比較をしたいけど、どこが良いかわからない、管理手数料などの相場がわからない、
結局CMなどで見る大手不動産会社だから安心、となってしまっている実情が多いようです。確かに一昔前まではそうだったかもしれません。
ですが、マンションは年々増え、リノベーションなどの流行で再生活用されるお部屋も増えていながら、上京される人の数は年々減り、不景気により現在のお部屋を更新される方の数が増えている現状では、オーナー様が所有していらっしゃるお部屋に適したご提案、フォローをきめ細やかに行える不動産会社に依頼されないと、知らない間に本来オーナー様が得る利益を失ってしまいます。
[大手不動産会社の募集の実情]
少し前に売買でも問題になりましたが、賃貸でも「囲い込み」が横行しております。本来は貸主様から募集の依頼を受けた不動産会社は一定期間内に「レインズ」という業者間流通機構の検索サイトに登録する義務が御座いますが、大手不動産会社はある程度期間が過ぎないと掲載しないことが多いようです。なぜなら、自分たちの直接のお客様でお部屋が決まれば、オーナー様からの媒介手数料、お客様からの仲介手数料と2倍の売り上げになるからです。ですので、約1か月間はスーモ、HOME’Sなどのエンド向けポータルサイトにだけ掲載して2重売り上げの達成に集中し、それが無理であれば他業者に情報公開をする、という流れが多いようです。最初からネットワークを駆使すれば、その1か月の間にすでに入居者が決まった、ということも十分可能なのに、です。
[大手は小さな売り上げにはあまり本気は出さない、自分らに損のないことには興味を持たない]のが本音の様ですね。
オーナー様がそれを責めたところで「直接のお客様の方がお顔も拝見でき、より良い入居者を弊社が選別できるので」としか返ってきません。
はたして、それが本当にオーナー様の利益になっているのでしょうか？オーナー様の意向は、空室期間を少なく、質の良い方に長く住んでいただくことではないでしょうか？
また、大手不動産会社はCMには広告費をかけますが、ウェブサイトに費用をかけているところが意外に少なく、未だにスーモ、HOME’S、アットホームなどのポータルサイトにのみ頼っているところも少なくありません。ですが、年々お客様のお部屋探しの仕方は変わってきており、現在は「住みたい地域の不動産会社が独自に展開しているウェブサイト」で検索し、その地域に詳しい不動産会社に任せることが主流となってきております。本来の形に戻ってきているとも言えますね。
特に都内に長く住まれてお引越し慣れしている方（要は家賃を多く出せる方）に
その傾向が顕著に表れているようです。
ですので、スーモなどに掲載しておけば間違いない、というのは一昔前の考えかたで、それだけでは情報公開力が弱く、「空室期間を少なく」というオーナー様の意向には沿わない結果となる可能性が高いことは否めないのです。
直接のお客様でなくても、内見立会い、入居審査をしっかりすることにより属性の確認、人柄はある程度把握することが可能です。ですので、より早く入居者を決めるためにも各不動産会社で抱えていらっしゃるお客様にお部屋を紹介してもらうことはとても大事なことなのです。
[提示された管理手数料は適正ですか？]
弊社独自の調査ではありますが、5％から7％の管理手数料を提示されている大手管理会社が多いようです。こちらも一昔前でしたら適正な％だったかと思います。
しかし、最近では保証会社による集金代行、家賃滞納処理・保証業務の外注化、24時間設備サポート会社による設備の一時対応業務の外注化も進んでおり、実際の管理業務はかなり減っております。弊社でご提示させていただく管理手数料は別途パンフレットでご確認くださいませ。弊社は上記を踏まえ、管理管轄エリアを渋谷区もしくは近郊に絞り込むことにより管理手数料の値下げに成功しております。
もし今頼んでいらっしゃる不動産会社よりも高い場合はご相談ください。
[今の募集賃料は相場と比べて適正ですか？]
オークションの様により高い賃料を提案してきた不動産会社に募集を任せることは大変危険です。一見やる気、誠意を感じますが、相場の価値よりも高く募集したことにより仮に1か月空室期間が伸びた場合、たいていの場合は賃料を上げた分を取り戻すのに約2年かかります。
例 家賃100,000円が適正なお部屋を5000円高く募集し1か月入居者決定に多く時間がかかった場合 100,000円÷5,000円=20か月 21か月目から初めて増収。
その間に解約の申し出があった場合、その増収は得ることが出来ません。
家賃が他と比べて高いから、という途中解約理由が多いこともご承知おきください。
また、相場より高い家賃で募集されると、質の悪い入居者の割合が増えることにも
なりかねません。
[お金はあるが属性が良くわからない方]
が家賃が相場よりも高く競争率の低いお部屋に申し込みをしてくることがございます。
ご注意ください。
あくまで今回のお知らせは現在頼んでいらっしゃる不動産会社・検討されている不動産会社の否定をしているわけではなく、より多くの情報を知られたうえで長いお付き合いになるであろう不動産会社に依頼をして頂きたいとの思いからでございます。
一度弊社の紹介をさせて頂いたうえでご比較頂き、もし選択肢の一つとして選んで頂いた際は、オーナー様のサポートを全力でさせて頂く所存でございます。
最後までお読みいただき誠に有難うございました。
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